De USTG sprak met Anja, die laat zien hoe onder meer de gemeente kan worden ingezet om erger te voorkomen.
Studentenhuisvesting en kamertrainingscentrum
Anja heeft een koophuis in Utrecht. Zij heeft steeds alles wat zij deed om te voorkomen dat er een studentenhuis naast haar kwam, op papier gezet. Zo´n proces vergt een lange adem. Er gaan jaren overheen en anders vergeet je wat wanneer is ondernomen en wie je daarvoor gesproken hebt. Naast haar woonde een jong gezin, dat veel overlast ondervond van een nog altijd bestaand corpsballenhuis aan hun andere kant.
“Daar wonen tien jongens van een studentenvereniging. Dat gezin heeft vanwege die overlast hun huis verkocht aan een stichting die er een kamertrainingscentrum (KTC) van maakte voor acht jongeren. Daar zou 24-uursbegeleiding zijn, maar de leiding was er slechts van het eind van de middag tot een deel van de ochtend. Dat kwam bovenop de overlast van die studenten en ging gepaard met veel herrie en ook schade. Zo heb ik door hen drie maal schade aan het dak gehad. Dat huis heeft aan de achterkant een stalen brandtrap die door de jongeren gebruikt werd. Na een brand in juni 2015 is het huis gesloten.”
Anja voorzag dat het een ideaal studentenhuis zou zijn, dus wilde zij direct aan de slag om overlast te voorkomen, maar zij wist niet hoe. De wijkagent wees haar op een mailadressenbestand in de buurt. Een van de omwonenden verschafte haar die lijst en Anja schreef een buurtmail, in de hoop op steun. Vervolgens schakelde zij haar buurtbureau in. Het was zomervakantie en bij de gemeente was iedereen weg of slecht bereikbaar. Zij begon haar acties in juli 2015 en in november 2017 was duidelijk dat dit pand de woonbestemming bleef houden. Zo lang heeft dat geduurd.
“Ik moest zelf maar uitvinden waar ik naartoe moest, want de gemeente had daar weinig of geen informatie over. Het wijkbureau hield een maandelijks inloopspreekuur, waar ik in gesprek kwam met de wijkwethouder. Ik had toen al e.e.a. op papier staan, met foto’s van de omgeving, maar zonder geluidsopnames. Mij werd daar verteld dat mijn probleem speelde in heel Utrecht Oost en Noordoost en met name in Wittevrouwen. In vervolg op het inloopspreekuur kreeg ik een uitnodiging voor een informatieavond op 11 september 2015, omdat de gemeente haar beleid inzake splitsen en omzetten van woningen wilde of moest aanpassen. Dat zou ik nooit hebben geweten als ik geen contact had gehad met de gemeente / het wijkbureau. En zo rolde ik van het een in het ander. De informatieavond begon met een algemeen deel, waarna men uiteen ging in kleine groepjes om de dingen te bespreken. Dat waren bewoners, projectontwikkelaars en een aantal mensen van de gemeente.”
Op die avond ontmoette Anja een CDA-raadslid dat zich intensief bezighield met de leefbaarheid in de stad. Dus ook met geluidsoverlast van studentenhuisvesting. Het beleid zou al aangepast worden, maar hij wilde het nog beter. Anja was strijdbaar die avond en had foto’s meegenomen van haar buurt en een inventarisatie waar precies studentenhuizen waren en wat er aan overlast was. Dat was zo confronterend, dat zelfs een projectontwikkelaar er van schrok.
“Het raadslid en ik zaten in het zelfde praatgroepje en na afloop vroeg zij of hij bij mij thuis mocht komen kijken. Hij wilde de situatie zien vóór de raadsvergadering in oktober. En dat gebeurde. Hij heeft mijn casus in de raadsvergadering gebruikt en verteld dat het huis naast mij te koop stond.
Ik had het geluk dat de gemeente voor dat pand geen omzettingsvergunning voor kamerbewoning had verleend. Het had nog een gewone woonbestemming. Voor een woongroep zoals het KTC is geen omzetting of splitsing nodig. Dat had iemand van Handhaving mij uitgelegd.“
Nu het huis te koop stond, vreesde Anja dat er een omzettingsvergunning zou worden aangevraagd, daarom had zij zich al op de site overheid.nl geabonneerd. Daarop vind je alle aanvragen voor onder meer omzetting en splitsing. Zij vond daar tot drie maal toe zulke aanvragen in haar huizenblok. De vergunning van ouders die een huis voor haar studerende kinderen hadden gekocht, was verlopen en zij wilden een verlenging. Anja en haar buurtgenoten schreven zienswijzen, waarna de vergunning is afgewezen. Sinds september heeft dit pand weer een woonbestemming. Voor het pand naast haar was inmiddels wel een aanvraag ingediend voor omzetting; ook daar waren meerdere zienswijzen ingediend tegen omzetting voor kamerverhuur. Er is geen omzettingsvergunning afgegeven, omdat dit pand bij de gemeente bekend was en de leefbaarheid van de buurt in het gedrang zou komen, doordat er al meerdere studentenhuisvesting aanwezig was.
Nadat het pand was verkocht, probeerde de nieuwe eigenaar een aanvraag voor splitsing te krijgen zodat hij er vier appartementen van kon maken. Dat kamerverhuur niet kon, was echter al duidelijk en de vergunning voor splitsing werd niet afgegeven.
Anja toont haar zienswijzen, eentje tegen kamerverhuur en een tegen splitsing. “De nieuwe eigenaar wilde er vier appartementen van maken, verdeeld over drie verdiepingen. Als er twee bewoners per appartement zijn, zitten er acht mensen in het pand. Ze kunnen ook drie personen per appartement toelaten, dan maken ze de hoofdhuurder hospita en is er sprake van een hospitaregeling. Dan wonen er dus twaalf. Al die zaken heb ik aangegeven.”
USTG: Uiteindelijk komt het op hetzelfde neer: er komen dan te veel mensen in wonen. Nog even voor de lezer het verschil tussen splitsing en omzetting: Omzetting is kamerverhuur, dan verleent de gemeente een vergunning waarbij het pand van zelfstandige naar onzelfstandige bewoning wordt omgezet. Kadastrale splitsing wil zeggen dat je twee voordeuren in één huis hebt, met twee eigenaren en twee huisnummers, bijvoorbeeld 1A en 1B.
Anja pakt er wat papieren bij en vervolgt: “Hier staat dat de vergunning voor splitsing naar vier appartementen is geweigerd. Tegen splitsing in twee kwalitatief goede appartementen zou de gemeente niets kunnen doen. En terecht; ik woon tenslotte ook in een benedenwoning; de bovenwoning heeft een eigen voordeur en eigenaar.
Een veelheid aan instanties
Nou, ik heb wat zitten googelen, en aangezien het me erg hoog zat en de overlast heel groot was, kreeg ik – ik meen via de wijkagent – iemand van U-Centraal op bezoek. Dat is weer een andere instantie dan een wijkraad. Die medewerkster wist van wanten. Ik twijfelde of ik al het nodige in mijn zienswijze had geschreven, maar wist wel dat een zienswijze verschilt van een bezwaarschrift. Als je namelijk een bezwaarschrift schrijft en je hebt er niet alles instaan, dan kan dat niet nog een keer over. Ik wist niet of dat ook gold voor een zienswijze, dus die vraag legde ik haar voor. Zij kende de mensen van Tomlow Advocaten – gespecialiseerd in overlast – en vervolgens kreeg ik het verzoek om mijn zienswijze naar hen op te sturen zodat ze die even konden nakijken. Ze lieten weten dat ze het zelf niet beter hadden kunnen verwoorden. Vervolgens heb ik de zienswijze ondertekend en aangetekend naar de gemeente gestuurd, afdeling Vergunningen, Toezicht en Handhaving. Ik heb er steeds voor gezorgd dat ook de buurt op de hoogte was van wat er speelde. Ook buurtbewoners hebben zienswijzen ingediend. Ik was wel de drijvende kracht en moest steeds het initiatief nemen en de anderen op de hoogte houden, maar ik kreeg veel steun van omwonenden.”
Vele soorten vergunningen
Anja woont in een gesloten woonblok en daarvan heeft zij geïnventariseerd welke huizen studentenhuizen zijn. Vervolgens vroeg zij de afdeling Vergunningen, Toezicht en Handhaving van de gemeente of dat klopte en wat voor soort vergunningen er op die huizen zaten. Er bleken enorm veel soorten vergunningen te bestaan: een logeervergunning, een gedoogsituatie waarvoor geen vergunning nodig is: de woongroep, het huis te duur te koop zetten, waardoor antikraakbewoning mogelijk is en de hospitaregeling. Een slimme manier van ouders bij een ouder-kindconstructie is dat zij hun kind voor 10% mede-eigenaar maken. Zoon of dochter wordt dan hospita en dan geldt de hospitaregeling. Maar al die soorten vergunningen komen niet automatisch bij de gemeente omhoog als er een nieuwe omzettingsvergunning wordt aangevraagd. Dat is echt een manco.
“Dit is dus waar ik twee jaar mee bezig ben geweest, van juli 2015 totdat ik in november 2017 hoorde dat er weer een gezin komt wonen. Er was niet alleen geluidsoverlast, maar ook vandalisme, verloedering van de buurt, vervuiling, onveiligheid en – heel belangrijk – vermindering van de samenhang in de buurt.“
—- einde interview —-
Hoe zit het bij onderverhuur?
Een woonvergunning staat op naam van de hoofdbewoner. Als de hoofdbewoner na jaren van wisselingen iemand anders is, dan is er pro forma een hoofdbewoner. Anderen in hetzelfde pand heten dan onderhuurders of logés. Een studentenhuis moet een logeervergunning hebben – wat in de praktijk vaak permanente huisvesting is. Huisbazen weten vaak niet dat er onderverhuur in hun panden plaatsvindt.
Hoe zit het bij feestjes?
Voor wat mensen thuis doen, is geen toestemming nodig.
Hoe zit het met de leefbaarheidstoets?
Er bestaat een leefbaarheidstoets, die niet afdoende per gemeente is geformuleerd. Criteria van de leefbaarheidstoets zijn onder meer het onderhoudsniveau van het pand, het percentage clustervorming (verhouding kamerbewoning/studentenhuizen afgezet tegen reguliere bewoning), een rommelig straatbeeld en klachtenpatroon van buurtbewoners.
Hoe zit het met de Wet Aanpak Woonoverlast?
Er zijn in Utrecht geen mensen bekend die zijn uitgenodigd voor de (bestaande!) jaarlijkse enquête over woonoverlast. Wel bestaat er een Wet Aanpak Woonoverlast (‘ASO-wet’ ), maar die hoeft de gemeente noch te hanteren, noch te handhaven. B&W Utrecht hecht daar geen belang aan i.t.t. de gemeenten Amsterdam, Delft, Leiden en Stichtse Vecht.
Hoe zit het met brandveiligheidsvoorschriften?
Een brandveiligheidsonderzoek moet worden uitgevoerd door de brandweer. Als er tijdens een feest veel gerookt wordt en er gaat geen rookmelder af, dan is dat huis waarschijnlijk niet brandveilig. De brandweer mag juridisch uitsluitend op brandveiligheid controleren en geen andere misstanden daarnaast officieel vaststellen.
Hoe zit het met een zienswijze indienen?
De gemeente kan misstanden vaststellen, maar moet dan wel de nodige juiste informatie hebben. Dat vraagt om actieve burgers! Bewoners moeten tijdig een zienswijze indienen tegen een AANVRAAG voor een omzettings- of splitsingsvergunning of tijdig (binnen zes weken) bezwaar maken tegen een beschikking tot vergunningverlening als de aangevraagde vergunning al verleend is. Dit om het opdelen van panden t.b.v. kamerverhuur e.d. tegen te gaan. De PUBLICATIES van de gemeentelijke aanvragen worden gedaan door de gemeente via de site Mijn Overheid.nl.
Ten slotte
Gemeenten zijn gebaat bij veel studentenhuizen. De aanwezigheid van studenten in de stad genereert banen en belastinginkomsten voor de gemeente. Het is dus aan bewoners om op de hoogte te blijven en in geval van reeds bestaande overlast dit bij de daarvoor bestemde instanties te blijven melden.◄
